[건설기술인협회교육, 건설기술교육원] 건설전문교육과제, 시공책임형 건설사업관리 (CM at Risk), 도입배경, 개요, 기대효과, 성공요소

건설사업관리 계약방식 중 시공책임형 건설사업관리 (시공책임형 CM, CM at Risk) 에

대하여 알아보도록 하겠습니다.

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건설사업관리(CM : Construction Management)란?

  건설사업관리란 일반적으로 건설사업관리는 건설사업의 공사비절감(Cost), 품질향상(Quality), 공기단축(Time)을 목적으로 발주자가 전문지식과 경험을 지닌 건설사업관리자에게 발주자가 필요로 하는 건설사업관리 업무의 전부 또는 일부를 위탁하여 관리하게 하는 새로운 계약발주방식 또는 전문관리기법을 말한다.

  건설산업기본법 제2조8호 에 따른 정의는 “건설산업기본법에서의 정의(제2조 8호) '건설사업관리'라 함은 건설공사에 관한 기획·타당성조사·분석·설계·조달·계약·시공관리·감리·평가·사후관리 등에 관한 관리를 수행하는 것” 이다.

건설사업관리(CM)을 계약방식 별로 분류하면 크게 용역형CM(CM for fee / Agency CM)과 시공책임형CM(CM at Risk) 두 가지가 있다.

  용역형CM(CM for fee / Agency CM) : Construction manager는 설계 및 시공에 직접 관여하지 않으며, 건설사업 수행에 관한 발주자에 대한 조언자로서의 역할만을 한다.

  시공책임형CM(CM at Risk) : 건설산업기본법에서의 정의(제2조 9호) ‘시공책임형 건설사업관리’라 함은 종합공사를 시공하는 업종을 등록한 건설업자가 건설공사에 대하여 시공 이전 단계에서 건설사업관리 업무를 수행하고 아울러 시공단계에서 발주자와 시공 및 건설사업관리에 대한 별도의 계약을 통하여 종합적인 계획, 관리 및 조정을 하면서 미리 정한 공사 금액과 공사기간 내에 시설물을 시공하는 것을 말한다.

  시공책임형 CM은 CM기업이 직접 책임시공을 함으로써 발생하는 리스크를 감수하는 CM 계약방식의 한 가지로써, 시공사 역할 뿐 아니라 CM으로서 본질을 유지하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.

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[출처 : 한국CM협회 https://www.cmak.or.kr/html/cmdata/cm1.asp ]

 

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시공책임형CM 개요

  시공책임형CM은 시공사가 설계단계부터 참여해 시공사의 시공 노하우를 설계에 미리 반영(Pre-con service)하고, 설계가 종료되기 전 발주자와 협의한 공사비 상한(GMP : Guaranteed Maximum Price) 내에서 책임지고 공사를 수행하는 제도로, 이미 해외 선진국에서는 널리 활용되고 있고, 국내 민간부문에도 적용된 바 있는 발주방식이다.

발주자는 시공사와 사업관리용역 계약(1차)을 맺고, 실시설계 완료 후 협의한 공사비 상한(GMP)으로 시공계약(2차)을 체결한다. 가격 경쟁을 최소화하고 다양하고 경쟁력 있는 민간의 기술 요소를 설계 및 시공단계에 반영해 시공계약금액(GMP)을 설계 완료단계에서 확정 가능하므로 총액 개념으로 입찰하는 종래의 턴키, 기술제안과는 차별화된다.​

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[출처 : 대한경제 “시공책임형 CM 우리가 이끈다: 선긴국형 발주방식인 시공책임형CM 업역넓힌다

https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=201912160922343120617 ]

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시공책임형CM 도입배경

  현재 국내 건설 산업은 건설업체 중심의 생산방식에서 발주자와 시공사, 설계사의 협업(collaboration)이 가능한 생산관리와 품질개선 방식으로 변화하는 과정에 있다.

  기존의 단순도급 방식은 ‘설계-시공 분리발주’ 로 표준화된 시공을 하는 데는 유리하나 설계단계에서 시공 리스크를 모두 찾지 못해 잦은 설계변경, 공사비 초과, 공기 지연 및 이로 인한 분쟁 증가 등 많은 문제가 야기돼 왔다.

  특히, 공사가 점점 대형화ㆍ복잡화되면서 이러한 우려가 더욱 커지고 있으며, 품질과 만족도를 향상시키고, 최고 가치를 실현할 수 있도록 발주자와 시공사, 설계사 등 참여자간 협업이 가능한 새로운 발주 방식인 시공책임형 건설사업관리(CM at Risk) 시범사업을 도입하게 됐다.

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[출처 : 대한경제 “시공책임형 CM 우리가 이끈다: 선긴국형 발주방식인 시공책임형CM 업역넓힌다

https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=201912160922343120617 ]

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시공책임형CM 기대효과

  시공책임형CM의 기대효과는 크게 설계완성도 향상, 공사비 절감, 공사비 관리의 투명성 확보, 시공/유지관리 요구사항 설계반영 등이 있다.

  첫째, 설계단계에 시공사 및 주요 협력사가 조기 참여하여 BIM을 활용한 가상시공을 통해 설계의 완성도를 더욱 높힐 수 있다. 이 과정에서 시공성을 제고하여 설계오류 및 재시공 리스크를 줄이고, 발주자의 정확한 요구를 미리 설계에 반영해 설계변경을 최소화할 수 있다.

  둘째, 발주처는 건설사와 공사비 상한(Guaranteed Maximum Price, GMP)을 설정하여 계약함으로서, 향후 설계변경 등으로 인한 공사비 증가 리스크가 줄어들고, 공사비 절감분에 대하여 계약방식에 따라 발주처와 건설사가 일정비율로 공유할 수도 있어 추가적인 혜택은 물론, 참여자간 이해관계가 형성되어 분쟁을 최소화 할 수 있다.

  셋째, 사후 정산과정에서 공사비 내역이 발주처에 공개(Open Book)되므로 사업관리의 투명성 및 신뢰도가 강화된다. 시공책임형CM 방식에서는 Open Book 이라는 원칙이 적용된다. 실제고 투입되는 공사비를 발주자에게 모두 공개하는 방식이다. 발주자 입장에서는 자신이 투입한 비용이 제대로 사용되고 있는지를 확인 할 수 있는 기회를 가짐으로써 공사비 관리에 대한 투명성이 확보되고 이해관계자 간 신뢰도가 상승된다.

  넷째, 다양한 이해관계자들이 조기에 프로젝트에 참여함으로써 시공이나 유지관리 시 요구사항을 사전에 반영할 수 있다.

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[출처: https://archjang.tistory.com/684 [Gentle Rain..] ]

[출처: 글로벌 프리콘 전문가 한미글로벌 https://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=cmhub&logNo=50159798553&proxyReferer=https:%2F%2Fwww.google.com%2F ]

 

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시공책임형CM 성공요소

  시공책임형 건설사업관리는 무엇보다 해당 프로젝트에 대한 전문성이 요구된다. 이러한 관점에서 실적공사비에 대한 축적된 데이터와 풍부한 경험 및 전문성을 바탕으로 GMP를 합의하고, 각 단계별로 예상되는 프로젝트 리스크를 최소화하여야 한다. 그리고, 계약 특성상 GMP의 적정성, 공정관리계획의 적정성, 품질보증의 적정성 등이 무엇보다 중요하며, 참여하는 전문가들이 설계자, 엔지니어링 업체를 포함한 모든 공사이해관계자 간의 협업과 파트너링이 프로젝트 성공의 중요 요소가 된다.

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[출처: https://archjang.tistory.com/684 [Gentle Rain..]]

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